不動産投資には長期的な家賃収入を見込めたり、
不動産投資ローンのレバレッジを活用できるメリットがある反面、
注意しておきたいリスクも多くあります。
これらのリスクに備えて事前に回避したり、軽減することで、
大きな損失を出さないようにコントロールしていくことは、
とても大切なポイントになっていくわけですね。
そこで今回のコラムでは、
不動産投資初心者が知っておきたいリスクと、
それを回避する方法をご紹介していきましょう。
不動産投資は
「ミドルリスクミドルリターン」といわれています。
その理由を説明します。
＜そもそも不動産投資とは？＞
不動産投資とは、戸建住宅や集合住宅、土地などの貸付によって、
家賃収入や地代を得ることです。
投資の対象になる物件にはいくつかの種類がありますが、
この記事ではマンションを対象とした不動産投資について説明します。
マンション投資は「一棟投資」と「区分投資」の2種類に大別されます。
マンションを丸ごと買い上げる一棟投資では、
多くの家賃収入が期待できますが、
購入時には多額の資金が必要ですね。
一方、分譲マンションの1室を購入して、貸し出す区分投資は、
比較的少ない資金で始められますが、
家賃収入も1室分のみとなります。
＜初心者が挑戦しやすい不動産投資は？＞
一棟投資と区分投資を比較したとき、
初心者が挑戦しやすいのは区分投資です。
特に、ワンルームマンション投資は、
購入金額や維持費が比較的少ないため、
初めての不動産投資におすすめとされています。
しかし、予備知識が何もない状態で、
不動産投資を始めてしまうと、失敗して後悔しかねません。
不動産投資は、長期的に家賃収入というリターンを得る投資方法です。
成功させるためには、慎重な物件選定やリスクヘッジを行う必要があります。
不動産投資において発生しうる主なリスクと、
リスクを回避するために行うべき対策を紹介致します。
＜空室のリスク＞
空室のリスクには、入居者がつかず長期間空室になり、
家賃収入が得られないことを差します。
ローンを組んで物件を購入した場合、
家賃収入がなくてもローンの返済をしなくてはならないため、
自己資金の持ち出しとなってしまい、
空回りするだけの自転車操業になりますね。
＜空室へのリスクヘッジ＞
空室リスクを防ぐためには、
賃貸の需要が高いエリアでの物件選びが必要です。
交通の便が良い、近隣に大型商業施設があるなど、
利便性の高い物件はとても人気があると言えます。
また、不動産管理会社とサブリース契約を結ぶこともよいでしょう。
サブリース契約とは、
個人ではなく不動産管理会社に物件を貸し出すシステムで、
入居者の有無に関わらず家賃が保証されたり、
賃貸経営を一任できたりするメリットがあります。
＜家賃滞納リスク＞
入居者が家賃を滞納するリスクも考えておく必要があるでしょう。
滞納されると家賃収入が得られないため、
空室リスクと同様、融資の返済計画に支障が生じる恐れがあると言えます。
＜家賃滞納へのリスクヘッジ＞
不動産オーナー初心者にとって、
滞納された家賃の回収は簡単なことではありません。
月々の家賃回収をはじめ、物件の管理や入居者の募集など、
信頼できる不動産管理会社に業務を委託することをおすすめします。
入居時に家賃保証会社との契約を条件にする方法もあります。
また、不動産管理会社とサブリース契約を結んで、
安定した家賃を確保する方法もあります。
＜災害リスク＞
地震や台風などの自然災害によって建物が被害を受けるリスクがあります。
修繕には多額の費用がかかることもあるでしょう。
被害が大きく、住居として使用できなくなった場合は、
入居者との契約がなくなるため家賃収入が得られません。
＜災害へのリスクヘッジ＞
自然災害を幅広くサポートする火災保険および地震保険に加入しましょう。
また、物件選定の際は、築年数に注意することも大切です。
建築基準法が改正された1981年6月以降の建築物は、
震度6強〜7程度の大地震にも耐えうる新耐震基準で建てられています。
購入時には、耐震基準や築年数を確認することが大切です。
＜火災リスク＞
火災によって住居として使用できないほど被害を受けた場合は、
入居者との契約は解除され、家賃収入が得られなくなります。
修繕や建て替えのために多額の費用がかかり、
不動産投資を諦めることになるかもしれません。
＜火災へのリスクヘッジ＞
万一に備えて、火災保険への加入をおすすめします。
また、大切な資産を失うことがないよう、
全焼の可能性が低い構造物を選ぶことも大切です。
例えば、構造物に鉄骨や鉄筋が使われているマンションであれば、
木造のアパートや戸建よりも焼失の可能性が低く、火災に強い物件といえますね。
＜金利上昇リスク＞
金融機関から融資を受けて物件を購入する場合、
将来的に金利が上昇する可能性があることを考慮しましょう。
金利が上昇したときには返済総額が増加し、大きな負担になります。
＜金利上昇へのリスクヘッジ＞
もっとも簡単なリスクヘッジは、はじめから固定金利でローンを組むことです。
低金利が続けばかえって損をしてしまうことも考えなくてはなりません。
金利や融資条件は金融機関によって異なるので、
複数の金融機関を比較して、
できるだけ無理のない借り入れを検討しましょう。
また、金利の変動に応じて借り換えを行うのも、
＜経年劣化リスク＞
建物や住宅設備は、年月の経過とともに少しずつ劣化します。
不具合が出てくれば修繕や交換が必要になります。
劣化したままの物件は入居者がつかず、
空室リスクを抱えることになるでしょう。
また、劣化を理由に入居者から家賃の値下げを要求される可能性もあります。
＜経年劣化へのリスクヘッジ＞
新築または築浅物件を購入する、
あるいは修繕がきちんと実施されている物件を選ぶことが大切です。
資産価値を下げないために、定期的なメンテナンスを行いましょう。
給湯器やエアコンなど住宅設備の突発的な故障に備えて、
月々の家賃から修繕費用を少しずつ積み立てておくことも必要です。
＜流動性リスク＞
流動性とは、簡単に換金できるかを表す証券用語です。
不動産には、株やFXのように間に入る取引市場がありません。
売却はまず買い手を探すところから始まります。
また、買い手が見つかったとしても、
成約して現金が手元に入るまでに日数がかかります。
＜流動性へのリスクヘッジ＞
にぎやかな都心部のように投資用不動産の需要が高く、
買い手がつきやすいエリアで物件を選ぶことが大切になります。
また、資金繰りの悪化から売り急ぐことのないよう、
はじめから無理のない返済計画を立てましょう。
頭金を多く入れたり、こまめに繰り上げ返済を行ったりして、
ローンの負担を少なくできれば安心ですね。
